Leider sind Baumängel oder regelrechter Pfusch am Bau nicht gerade selten. Es ist vielleicht erheiternd, wenn man im Internet Fotos von unglaublichen Baumängeln sieht, bei denen man denkt, dass das Photoshop sein muss. Traurigerweise ist das aber leider echt.
Tatsächlich treten besonders an Einfamilienhäusern sehr viele Mängel auf. Für die Betroffenen ist das meist ein Alptraum. Nicht nur, dass man sehr viel Ärger hat und die Freude am Haus getrübt wird, manche Mängel lassen sich praktisch gar nicht beheben und großer Pfusch bedeutet auch hohe Sanierungskosten. Unter Umständen muss so schnell wie möglich gehandelt werden um damit Mehrkosten und vor allem Gefahrenquellen zu minimieren. Dann ist guter Rat teuer. Doch welche Fehler kommen besonders häufig vor und kann man im Vorfeld etwas dagegen tun?
Die Baumängel sind individuell recht unterschiedlich – auf manchen Baustellen passieren Dinge, die man nicht für möglich gehalten hätte. Beispielsweise, wenn bei einem Wohnkomplex zuerst die vorderen Gebäude errichtet werden und man dann bemerkt, dass man mit den Maschinen gar nicht mehr um diese herumkommt, um die Nutzgebäude zu errichten. Oder wenn die Tiefgarage „vergessen“ wurde.
Grundsätzlich können Mängel schon bei der Planung und beim Vertragsabschluss auftauchen, wenn die Bauleistungen nicht richtig beschrieben oder vielleicht nicht vollständig vergeben wurden. Daneben kommt es dann zu Baumängeln, die während der tatsächlichen Arbeit nicht oder falsch ausgeführt wurden.
Fehlende, falsche oder unvollständige …
Beschreibungen (Maße, Material, falsche oder ungültige Ausführungsregeln)
Baugrundgutachten (hieraus ergeben sich extreme Probleme)
Tragwerksplanung
Ausführungs- oder Detailpläne
Planung der Technischen Gebäudeausrüstung
Schallschutzplanungen
Energieeinspar- und Wärmeschutzberechnungen
Baumängel tauchen häufig auf bei …
Der Grundstücksentwässerung (Drainage, Trockenlegung)
Dem Feuchteschutz des Gebäudes und der gesamten Abdichtung des Bauwerks
Den Bodenplatten und Wänden sowie den Decken
Den Schall- und Wärmedämmungen
Den Installationsleitungen (Wasser, Abwasser)
Dem Estrich
Den Eingangstüren (Haustür, Balkon, Terrasse, Seiteneingang)
Zunächst ist es wichtig, dass nur einwandfreies Baumaterial verwendet wird. Dies muss von den Handwerkern dann sauber und gewissenhaft an den richtigen Stellen und in der richtigen Weise verbaut werden. Auf einer Baustelle kommen mehrere Gewerke zusammen. Der Maler kann nicht tapezieren, bevor der Elektriker nicht die Leitungen gelegt hat und auf einem frisch gelegten Parkett kann zunächst gar niemand laufen.
All dies muss berücksichtigt werden und ein guter Bauleiter regelt notfalls das perfekte Zusammenspiel und den zeitlichen Ablauf der einzelnen Schritte, damit sich niemand ins Gehege kommt und keiner die Arbeit des anderen blockiert oder zerstört. Davon abgesehen geschehen hauptsächlich hier Fehler, die auch dem Verein für Qualitäts-Controlle am Bau e.V. besonders häufig unterkommen:
Der Keller ist ein besonders kritischer Bereich, da sich die Fehler, die hier gemacht werden, meist nur schwer oder gar nicht mehr verbessern lassen. Der Keller steht direkt auf der Erde. Je nach Bodenbeschaffenheit gibt es in manchen Gegenden ungünstige Geländeeigenschaften, auf denen sich nur schwer bauen lässt.
Das Haus soll später schließlich nicht absacken. Vor allem aber sollen weder Sickerwasser noch Grundwasser eindringen und es soll auch keine Probleme mit fehlenden oder falsch verlegten Abwasserleitungen geben, die das Schmutzwasser in den Keller drücken könnten. Wenn der Keller undicht ist, wird es richtig teuer. Im Extremfall muss der Keller sogar wieder ausgegraben werden.
Wenn die Fensterlaibungen nicht absolut dicht sind, kommt bei stürmischem Regenwetter das ganze Wasser herein und außerdem geht die Wärme verloren. In der Folge entstehen zum einen hohe Heizkosten und zum anderen Schimmel durch die Nässe.
Bei Terrassentüren oder anderen Türen, die nach außen führen, ist die Abdichtung ebenfalls extrem wichtig. Denn ansonsten dringt die Feuchtigkeit in den Innenbereich ein und weicht langsam den Fußboden auf. Dazu kommt, dass auch hier durch die Undichtigkeit die Heizwärme verloren geht. Im Ergebnis gibt es Schimmelbildung und eine schlechte Energieeffizienz.
An der Fensterlaibung muss ordentlich verputzt werden, um die Nässe draußen zu halten. Wichtig ist aber auch eine ordentliche Verarbeitung von hochwertigem Mörtel und Putz, der im richtigen Mischungsverhältnis sorgfältig aufgetragen werden muss. Ansonsten entstehen Risse.
Die Dampfbremse oder Dampfsperre ist wichtig, damit sich keine feuchte Innenluft in der Dämmung oder bei fehlender Dämmung im Mauerwerk absetzte und für Schimmelbildung sorgt.
Auch dieser Fehler kommt leider häufig vor. Und ohne korrekte Entlüftung kommt es nicht nur zu Feuchtigkeit und Schimmel, sondern auch dazu, dass die Heizkosten sich erhöhen wegen des Wärmeverlusts.
Ein guter Estrich in der richtigen Stärke ist extrem wichtig für den späteren Fußbodenaufbau. Es kann zu Rissen oder Hügelbildung kommen, was später zu Problemen beim Einbau von Fußbodenheizungen, dem Verlegen von verschiedenen Böden und außerdem zum sogenannten Trittschall führt.
Nicht nur Mauerwerk und Boden können Risse bekommen, dies kann auch bei tragenden Holzteilen passieren. Das sieht nicht nur hässlich aus, sondern ist hier grundsätzlich gefährlich.
Ein falscher Einbau von Dämmplatten führt später ebenfalls zu Rissen, Nässebildung und Schimmel.
Häufig kommt es zu Problemen, wenn die erste und letzte Treppenstufe im Vergleich zu den anderen Stufen eine falsche Steighöhe haben. Dadurch erhöht sich die Sturzgefahr.
Problematisch ist auch die Entwässerung von Kellertreppen beziehungsweise Kelleraußentreppen. Denn dort kann bei schlechtem Wetter das Wasser nicht richtig ablaufen und gefriert im Winter auf den Stufen, was zu Frostschäden führt.
Immer häufiger wünschen Kunden eine bodengleiche Dusche, die eben begehbar ist. Das ist im Falle einer Gehbehinderung oder für Rollstuhlfahrer extrem wichtig und hilfreich. Leider kommt es beim Einbau häufig zu Pfusch, was in Verbindung mit dem Wasser zu erheblichen Wasserschäden und Schimmelbildung führen kann.
Auch beim Dach kann durch eine falsche Abdichtung laufend Feuchtigkeit eindringen, die für Schimmelbildung und Aufweichung der Dämmung sowie gefährliche Aufweichung der Dachbalken führen kann. Das gefährdet die Statik.
Gerichtsprozesse sind nervenaufreibend, oft langwierig und außerdem teuer. Besser ist daher eine geeignete Prophylaxe. Diese kann nur durch gute Vorbereitung erreicht werden. Alle wichtigen Punkte müssen vertraglich geregelt und von zuverlässigen, qualifizierten Architekten, Bauleitern und Handwerkern ausgeführt werden.
Seit 2018 ist auch das neue Vertragsrecht In Kraft getreten, das private Bauherren noch besser als zuvor schützen soll. Trotzdem gilt: Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser.
Beauftragen Sie nur seriöse und qualifizierte Bauunternehmen. Prüfen Sie die genannten Referenzkunden und achten sie auf zertifizierte (DIN ISO 9001) Unternehmen.
Regeln Sie detailliert alle Leistungen, konkretisieren die Pläne und legen Sie auch das Material fest. Machen Sie dazu auf jeden Fall einen schriftlichen Vertrag. Darin sollten auch Vertragsstrafen für verspätete Fertigstellung und Abzüge für Mängel festgehalten werden. Solche Verträge sollten Sie am besten von einem Anwalt prüfen lassen.
Wenn es an die Planung geht, ist am häufigsten das Grundstück beziehungsweise der Baugrund das Problem. Ist er zu feucht oder falsch aufgefüllt, könnte das Haus später absacken. Wichtig ist zudem, dass eine ausreichende Dämmung und ein gutes Dach eingeplant werden. Dies schützt vor eindringender Nässe und vorzeitiger Fassadenverwitterung.
Das Wasser ist auch ein Problem während des Baus. Im strömenden Regen werden die Baustellen nicht in Betrieb genommen. Aber werden sie im Rohbau schlecht geschützt, dann dringt schon in der Bauphase viel Wasser ein, der sich erst später zeigt, wenn sich Wasserflecken unter den Fenstern und Schimmel bilden.
Wichtig sind regelmäßige Baukontrollen und Abnahmen durch unabhängige Bausachverständige oder Architekten. So können Fehler frühzeitig erkannt und behoben werden. Spätere Ausbesserungen sind wesentlich teurer als die Beauftragung der Experten.
Empfehlenswert und häufig üblich sind Abschlagszahlungen, die pro Bauabschnitt bezahlt werden. So gehen die regelmäßige Kontrolle durch den Sachverständigen und die anschließende Abschlagszahlung Hand in Hand.
Wenn sich am Ende herausstellt, dass doch etwas schiefgegangen ist, dann gehen Sie sofort dagegen vor. Denn Sie haben normalerweise eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab dem Tag der Bauabnahme. Wenden Sie sich mit der Reklamation sofort schriftlich an das Bauunternehmen und geben Sie diesem die Gelegenheit, den Mangel nachzubessern.